物件の選び方次第で、来店多くても利益が得られない
物件探しで気に入った物件だったとしても、実際の計画性に合う物件でないことがあります。
その計画性というのは、効率的に利益を得られる物件かどうかという視点です。
面積の割に家賃が非常に高額である。
または
不動産初期投資総額（敷金、礼金など）が非常に高額ということもある。
どちらそれぞれの危険性が高いということです。
家賃が高すぎると開業後の運営において採算が合わなくなる危険性があります。
初期投資が高額なら開業計画時点の予算の面で問題が生じることになるのです。
家賃は毎月の支払額、すなわち収支を決める
家賃は毎月の支払額を左右する要素です。
運営開始後来客もあり忙しいが思うような利益を得られない。
高すぎる家賃が収支（採算性）に影響していくこととなるわけです。
「この立地なら、多少家賃が高くても客は集まるはず、きっと大丈夫だろう」
こういった安易な判断は非常に問題なのです。
不動産初期投資総額は開業時の予算組を決める
一方、
高額の不動産初期投資額の場合は開業段階の総予算配分のバランスに大きく影響を及ぼします。
開業時に自分が用意できる額面は、
自己資金＋親族からの援助＋創業融資額
この３ポイントのみ。
開業者の事情によってそれぞれ資金の調達額には限界があるのです。
その調達可能な上限額以上の予算組での開業はありえないのです。
限られた調達可能額を考えず不動産取得費の総額が高すぎる物件を選んだ場合、
結果的に店舗工事に予算が満足に割当てられず、安っぽいお店しか作れなくなってしまいかねません。
仮に対象とする物件が仮にどんなに好物件だと思えたとしても、
全体予算から必要以上に不動産取得に予算をとられてしまうと他の予算が不足することになるのです。
まとめ
1.家賃は今後毎月の採算性を決める要素・・・高額なら経費過多が問題
2.不動産取得総額は開業時点の予算配分を司る要素・・・店舗予算が減ってしまう問題
この２点を十分に検証しつつ物件選びをすべきなのです。
すべては自分の身の丈に合っているか？という基準を理解ので物件を探すべきです。
物件は一度決めてしまうと逆戻りができずそのまま進めるしかなくなってしまうものです。
開業後、どんなに頑張って働いても一向に利益が上がらないという状況となるかもしれません。（１.の問題）
開業時、大幅な予算オーバーの計画となってしまうかもしれません。（2.の問題）
物件選びの判断ミスはどちらも将来を大きく左右するということです。
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